【财新网】（付涛）40%？

　　谁说的？银监会主席。

　　40%说明什么？银行安全垫的厚度。

　　周三公开的银监会主席刘明康讲话称，中国商业银行房地产开发贷款的平均押品比例达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

　　中金公司本周一发布的研报对银行安全垫的厚度更为乐观（可承接约50%的跌幅）。该公司分析师在长沙等三地调研发现，只要不出现房价较银行评估价（一般较现价折扣10-30%）下跌30%，且项目延期3年的极端情况，项目就能盈利。

　　例如，某知名开发商在长沙的楼盘预计售价为2.1至2.2万元，银行贷款的评估价按照1.6万元测算，只要最终售价不低于1.1万元，银行面临的风险就不大。

　　此外，刘明康指出目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%。而中金公司的调研结果同样更为乐观。中金发现，其调研项目的LTV一般控制在60%以内。这意味着当这些房地产项目出售到50-60%时，银行的贷款就已经基本可以还清了。

　　无论是刘明康为银行健康状况的辩护词，还是中金公司的最新调研结果，都说明从金融系统安全的角度看，房价可调整的空间还很大，房地产调控的可操作余地也还很充足。

　　接着看看，周二统计局的数据。1-9月份，住宅投资同比增约35%，1-9月份房地产销售面积同比增长12.9%。但这些宏观数据掩盖一些有趣的事实，例如：房地产界人士普遍认为，剔除保障房投资，住宅投资同比为零甚至为负；全国销售面积同比增约13%，而一线城市北京上海同比已降13%。

　　值得注意的是，房地产开发企业本年资金来源中，银行贷款约9.75万亿元，同比仅增3.7%，增速几近触底；更引人注目的是，个人按揭贷款截至9月末终于出现负增长（同比降3.2%）。

　　按揭贷款坐“滑梯”的状况，在局部城市表现很突出。上海市前三季度个人住房贷款仅增近200亿元，不足去年一半，其中8月仅25亿元，9月份更是跌至4.1亿元。

　　什么因素导致按揭贷款急剧下降？是的，购房需求下降很快，但银行按揭贷款供应下降得更快，有限的贷款额度，还提高上调了基准利率。（参见《首套房贷款利率上调是一个信号》）银行系统对房地产行业的支持力度，正随按揭贷款的“滑落”急速下降。没有大张旗鼓，房地产调控在悄悄加码。

　　周三在北京金融街威斯汀酒店举行一个房地产私募基金论坛上，三类动物忙碌着：祈祷中的GP、旁顾四周的LP和觅食的秃鹫。

　　GP：我们只能祈祷两年后的销售去化率不出问题；

　　LP：这个月起，房地产要停下来，高新科技、文化产业……

　　秃鹫：看好接下来房地产行业的并购，不单是小的，包括一些大的可能要出问题；不像2008年，这次不倒一批房企，政府不会放松。■