平均租金已突破2008年金融危机前的最高值；预计2011年二季度，服务式公寓租赁市场将更加活跃，租金仍保持上升的趋势
　　【财新网】（记者 马媛）北京甲级写字楼租金继续快速上涨，平均租金已突破2008年金融危机前的最高值。

　　仲量联行4月12日发布的2011年第一季度北京房地产市场报告显示，一季度北京写字楼租金环比增长5.1%，达到每平米每月218元（按建筑面积计算，下同），整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。其中CBD区域增长最快，环比增6.8%，达到每平米每月226元。

　　“尽管未来有更多的写字楼入市，预计市场需求仍将超过新增供应，租金将升至2000年以来最高水平。”仲量联行董事覃晓梅在仲量联行2011年第一季度北京房地产市场报告发布会上表示，2011年预计还有超过50万平方米的新增供应进入市场，其中近一半的新增供应将用于企业自用。

　　仲量联行在报告中称，由于租赁和自用的需求依然强劲，尽管本季有五个写字楼项目入市，北京甲级写字楼整体空置率继续下降，环比下降1.5个百分点，至10.9%。外资企业是本季度北京甲级写字楼市场的租赁需求主力。本季度整体租赁需求达到228473平方米，而自用需求则达到215744平方米。

　　仲量联行北京公司董事总经理张莹表示：“随着写字楼租金的快速上涨，预计今后将有更多的外资机构投资者和国内保险公司活跃于写字楼市场。”

　　成熟商务区的优质写字楼近年来已经成为企业长期投资持有的重点。其中一季度重要的投资交易包括，五矿集团募集资金45亿用于收购北京东二环位置的三栋写字楼；另外，一家美国在北京的投资公司也将北京西环广场3座写字楼以离岸出售的形式出售给一家香港北京的公司；金融街也在1月份发布公告称，将以40亿元收购北京中信城B、C、D三商业金融地块的使用权。

　　“国内投资者仍是市场需求主力，而国际性投资机构也日益活跃（例如新加坡和香港）；办公租赁需求的复苏和良好的商业市场环境是资产升值的主要动力，而市场投资回报率小幅降低。”仲量联行北京公司投资部主管庞树东指出。

　　对于高级住宅市场，仲量联行北京住宅地产部主管张红指出：“预计2011年二季度，服务式公寓租赁市场将更加活跃，租金仍保持上升的趋势。”仲量联行表示，本季度，服务式公寓供应量趋于减少，需求平稳增长；高级公寓成交量下降，但价格小幅上涨。

　　仲量联行在报告中称，2月份，北京市政府出台的严厉限购政策已经对高级住宅的成交量造成影响。同时受到春节长假影响，本季度开盘以现有项目的后期为主，没有成交单价在4万元以上的新项目开盘预售。

　　需求方面，高档公寓成交量开始下降，总成交面积环比上季度下降15.8%，同比去年下降33.6%。成交价格小幅上升3.2%，达到每平方米42328元，同比上升12.3%。

　　“3万至4万元之间的项目成交量达到66%，这部分需求主要来源于受限购政策影响相对较小的北京籍客户的改善型需求。”覃晓梅表示。

　　覃晓梅预计，2011年，北京市政府将坚定执行限购政策，高级公寓成交量将继续下降，预计豪宅项目供应量有所减少，导致平均市场成交价格稳中有降。鉴于高级别墅的供给量有限，平均价格的波动性相对较小。■