薛涌

 

　　旅美学者，著有《直话直说的政治》、《中国文化的边界》、（仇富）和《怎样做大国》等。

 

　　中国的城市房价，一直是民生一困。有人将之归罪于不为穷人盖房的开发商，并呼吁政府采取强有力措施推进保障性住房的建设。另一派则认为房价高主要在于供地紧张，政府要增加土地供应，面对高速城市化的现实，突破保护18亿亩农地的“红线”。

 

　　这两派“公说公有理，婆说婆有理”，其间的是非曲直似乎很难判断。的确，土地供应和城市房价关系密切，所涉及的问题在发达国家也很难解决。不过，毕竟发达国家在住房商品化、城市化这条路上走的时间比较长，有些经验对中国的公共辩论还是很有参照价值。

 

　　比如，在前段子结束的美国中期选举中，我所居住的麻省的选票上就有一条公决项目：是否废除40B条款。这个条款，实际上就是麻省法律中经济适用房的条款，结果选民们以压倒性优势的票数保留了该条款。

 

　　麻省的人口和经济中心集中在首府波士顿，属于著名的高房价地区。近年来许多年轻人因为承受不了这里的房价纷纷外迁，在当地引起了强烈的危机意识。在这个问题上，人们早就意识到：房子贵的重大原因是土地供应的紧张。40B条款正是针对这一问题而来的。

 

　　在美国的人口稠密地区，大多有严格的区域规划法，对所建住房的大小、占地等等都有细致的限制，以保护当地的生态、文物，乃至交通、教育等城 市基本功能。这种区域规划的权力，大多掌握在地方社会手里。比如在波士顿郊区一些富人区，一家独门独户的住宅，最低占地面积要一英亩多，大致相当于一个标 准足球场的面积。这种限制，无疑提高了住房的土地成本，变相提高了这些地方的准入门槛，低收入阶层就很难立足。

 

　　40B条款则规定：当低收入家庭所能承受的住房不足当地住房的10%时，开发商就可以按照既定的法律程序突破当地的区域规划法，在那里建设 密集型多户住宅。这样，每户平均占地面积大大减小，等于变相提高了土地供应。不过有一个前提：在40B条款下进行密集建设的开发商，所建的住房必须有 20%属于经济适用房的范畴，其建造成本和赢利边际也受到严格的限制。这些房子和普通商品房混合在一起以低价出售。

 

　　美国是个地方自治的社会，这种以州法超越地方法律的做法，很难不受到挑战。反对势力指责此条款并没有解决房价问题，而是造成过密增长，破坏了生态，给当地交通、学校等公共设施带来了过大的负担等等。最终大家要靠选票决个是非。

 

　　这些美国特殊国情下的具体争论，也许和中国的关系不大。不过，辩论中的一些基本预设或者先决条件，即土地供应和房价的关系，则和中国目前的问题息息相关。

 

　　先说土地供应。任志强一直声称供地紧张是房价高的根本原因。茅于轼也一直大力推动突破保护18亿亩农地的“红线”。但是，看看发达国家的城 市化，多是在严格控制土地供应的前提下展开的。麻省的40B条款试图对这种限制有所突破，但也只能在当地经济适用房比例不足10%的前提下有效。限制土地 供应的考虑并不在于保护粮食生产，而是保护生态。

 

　　不久前临近新罕布什尔州的一所历史最长的农场出售，农场主的理由是农业效益太低，赚不了钱。但是，在这么一个市场经济的国家，当地政府规定得很死：收购此家农场的人，要么继续经营农业，要么将之改成自然保护区，不得在上面盖房。

 

　　比起一尘不染的波士顿郊区，中国的生态已经到了崩溃的边缘。更不用说各地方政府无休止的“圈地运动”了。在这种情况下，怎么还能不停为城市 化增加土地供应呢？看看近邻日本，人口密度比中国大得多，城市化程度也比中国高得多，但是，在377，700平方公里的土地上，城市开发用地仅 10，100平方公里，不足土地的2.7%，比美国3.3%的比例还低。可见，中国的土地供应并不构成城市化的障碍。

 

　　更重要的是，即使我们站在增加土地供应的立场上，从麻省法律中还是能够学到开发商及主流经济学家们所无视的东西。首先，40B旨在增加土地 供应，并非增加绝对的土地供应量，而是提高现有土地的使用密度，使住房占地减少、面积缩小。同时，这种“增加”的土地供应，完全服务于建设经济适用房的目 标，不给穷人盖房的开发商根本沾不着边。

 

　　中国城市发展的一大问题，是供地太宽松，拆迁太容易。可持续的城市化，则应该在限制土地供应总量的前提下，压缩对商品房的土地供应，增加对经济适用房的土地供应。这样大家才能有房子住，而且也能够维持一个宜居的生态。