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2011年一线城市楼市哀鸿遍野

时间:2010-11-19 12:34:05  来源:新浪博客  作者:牛刀

不能不说万科对市场是敏感的。当国务院总理温家宝在澳门对房价下降表示为难时,万科在武汉的5个楼盘开始整体降价行动。其实,现在的市场很清楚,要么就死撑着房价不降,而一旦下降,就将是一泻千里,蔚为壮观。所以,建议开发商不要降价,一直扛到楼市崩盘就算了。  

违背市场规律,迟早是要受到市场的惩罚。尽管政府可以一而再再而三的救市,但是,古人说,一鼓作气再而三三而竭。中国楼市已经到了三而竭的时候,气数已尽,绝不是能够救来救去就能解决问题的。  

2010年即将过去,2011年就要来临。不知道还有谁会对2011年房价还在表示乐观?也许有人会说,万科降价是为了年底回笼资金,以期有一个好的业绩,让财报能为市场所接受。年底回笼资金,指的是正常年份,2010年,对房地产来讲绝对不是什么正常年份,市场各方都在拼命较劲,鹿死谁手,不得而知。

不得而知的,还有国际经济形势的千变万化,谁也不知道,中美两国贸易会发生什么样的争端,对中国宏观经济会产生什么影响,有什么危害?但是,国内的情况大抵是比较明白的。在经济上,通货膨胀不是行政手段所能解决的,所以,2011年,通货膨胀不可能见顶,这将促使央行在货币政策上转向,减少新增贷款、降低货币发行速度、设法实现正利率。这个货币政策的转向,对楼市是致命的。

支撑楼市的购买力,只有投机资金。所谓刚需,买不起这么高的房价,很多人被迫转向其他的渠道解决居住问题。而政府的保障性住宅又不可能供应到刚需,生活成本生产成本的大幅上升,是很多企业和个人望而生畏,一线城市经济总量全面萎缩,上海GDP增速因为再也没有什么世博,而成为全国倒数第一,北京、深圳、广州尾随其后。因为经济增速的减缓,大量的白领转向二三线城市,楼市不可能有后续购买力推动。  

面对这种变化,市场层面将要表现的是:一、房地产中介公司裁员一半。在上海、北京、深圳、广州共有中介从业人员高峰时超过50万,预期在2011年减少一半,门店同样大幅萎缩,可能只有二手楼盘成交和租赁还能养活一些员工,所以,中介要首先做好过冬的准备,不要再发生2007年深圳中天置业老板携款逃跑的事件。  

二、新房成交面积在20116月份开始全面出现拐点,深圳要提前一点。我们要看到,2010年楼市成交的增长是泡沫性增长,在一线城市尤为突出,因此,开发商为求生存,大多将转向二三线城市,造成二三线城市供应的猛增,真正楼市崩盘,将于2012年在二三线城市开始爆发,约有30%的开发商资金出现问题,在贷款收缩的背景下,难逃破产的命运。

三、贪官外逃增多,造成楼市失血严重。贪官买房大多在一线城市,随着网络信息的公开,许多贪官已经惶惶不可终日,很多不敢将灰色收入继续投进楼市,造成投机资金的突然失血,成交量的大幅萎缩。仅深圳而言,正常成交量日均要达到600套左右才是正常水平,实际上,现在开始持续了一个多月,每天成交量不足100套,很难支撑。  

四、房产税开征,空置住宅面临绝杀。预期房产税将提交2011年的全国两会,真正开征启动时间约在2011年底之前,一线城市全面启动时间是在2012年,大量空置住宅在全面征税的背景下会自动流向市场,一部分低价抛盘,一部分改为出租。

同时,我们也应该看见,在中国宏观经济的变局中,2011年只是过渡性的,很多存在胶着和僵持的状态,一线城市居民在忍受通货膨胀的煎熬时,也在期待新的曙光。民族会代代繁衍,生命会生生不息,痛苦还将承受,曙光也在眼前。

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