楼市这股疯涨的妖风是从深圳刮起来的！2015年，深圳楼价高歌猛进，12月深圳新房同比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了 42.6%，而仅一河之隔的香港，楼市冷风骤起，这成了中国楼市奇特的一幕。而今年初以来，深圳式的疯狂上涨正迅速传染一线和省会城市！这到底是为什么？
中原地产的数据显示，香港二手住宅价格去年第四季度下跌6.9%，创下七年来的最大季度跌幅。1月20日，香港地产四大家族之一、恒基地产主席李 兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单，定价较同区豪宅下调了近3成。与此同时，地价下跌更猛。2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次 拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，其楼面价仅每平方1.98万港元，与2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7 成。这仅相当于北京六环边一幅地块价格的一半。
香港楼价地价下跌是因为外资和港资不看好香港和大陆未来经济，以李嘉诚为代表的资本大佬正向外转移资本。这个大背景深圳也在其中，并无本质差别。 香港与深圳的差别有两个：1、香港商业银行都是私有的，且经历过多轮楼市暴跌周期，因此其老板对于房地产风险十分警惕，一旦大势不秒，就收缩贷款。而深圳 的商业银行大多是国有控股的，且没有经历过楼市崩盘的惨痛教训，特别是如果银行的高层主管或亲友手里面也有大量的房产需要变现，则他们难免有放水放贷的冲 动；2、香港货币自由兑换，可自由离境，市场传导机制效率高；而深圳居民货币兑换有限额，难以自由离境。不过，有一种人例外，即在深圳开公司的香港、外资 老板（或在海外有贸易公司的珠三角老板），他们在深圳内地有公司（工厂），有房产，有外贸业务。
据一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年内地其他一线城市房价受到抑制，而独有深圳房价大幅上涨，就是由这批有房有公司的香港人开始炒起来 的，卖房者大多是这些老板，买房者很多是这些老板们的保姆或司机，老板和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明，老板垫付首付，房产高价转让后，银行再贷 七、八成贷款给老板，这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款，这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款 后，通过贸易通道出境，兑换为美元，再坐等人民币贬值。而对于司机和保姆来说，他们也无所谓，反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出 来，大大增加了商业银行贷款风险。
如此一来，深圳房价的恶性上涨，又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力，他们害怕在过去多年房价上涨后，未来房价涨得更多，更买不起房，在对过 去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心未来的情绪压力下，很多人被逼空逼得完全丧失了理智，奋不顾身地买房，就如同去年A股5000点以上加杠杆买股票的 人一样，这样就推动深圳整个楼市的全面上涨。
作为这种独特深圳楼市现象的印证，根据各地人民银行的数据，2014年深圳住房贷款余额达到了5299亿元，超过了北京的4521亿元，而深圳房 贷与总贷款的比重更高达22.41%，分别是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是杠杠上加杠杆，特别是在9月30日的房贷新政通知 后，深圳该项贷款连续增长三个月，投放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元，环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房贷余额已经铁定越过6000亿元。
这种并不正常的深圳爆炒楼价套贷的方式，在2016年以来有向全国一线和省会城市蔓延的趋势。去年9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步 完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定在不实施限购（北京、上海、广州、深圳和三亚除外）的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷 款，最低首付比例降至25%，商业银行还可以自主下浮5%。
今年2月26日，央行行长周小川在上海明确表态：个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、利率。
这就给了其它一线和省会城市复制深圳套利模式打开了空间。因为各地都有很多企业家、政府官员手中拥有大量房产，他们很匮乏现金，也可以找保姆、司 机和熟人高价购买自己的房子，从商业银行套取贷款。从而将自己手中的积压房产脱手，而给刚需购房者套上绞索，也将商业银行拖进了放贷违约高风险的泥潭。
楼市的最后疯狂上涨将对中国实体经济进一步釜底抽薪，当40%的上市公司的年利润不足购买北上深的一套好房。当高房价极大地推高了土地、劳动力成本，实业精神和科技创新将受到致命打击，在外部美国再工业化，TPP加大资本吸引力的情况下，这不啻于把资本向海外赶！
由于房产在中国国民财富中所占的份额最大，约占50%左右，房产的大幅上涨意味着人民币的国内购买力相应贬值，这在外汇市场人民币对美元硬扛高位 的情况下，再加上一月份商业银行贷款达到了惊人的2.51万亿元、人民币降准降息，这都将加大人民币对外高位和国内持续贬值的价值反差，大大增加人民币贬 值的压力！
诚然，楼价大涨产生巨大诱惑，使国内现金流去追捧房产，可以遏制居民以人民币换美元，减少因为此原因的外汇储备的减少。这在客观上将为国内外资企 业以人民币换美元让道，中国的外汇支付项中，除了约1.1万亿美元的短期债务外，约1万亿美元的对外许诺投资外，最大的潜在支出项是外商直接投资（本金 2.83万亿美元，考虑到它从1990年代中期就大规模流入中国，这么多年的商业利润和汇率利润，本金利润很可能超过5万亿美元），截止2016年1月 份，中国央行公布的外储余额为3.23万亿美元，即便其中没有账务作假和呆坏账，也不足以支付FDI战略性外流。
楼价大涨的另一个客观结果是，居民大量的流动性被锁死在楼市里，这使得老百姓购买人民币黄金、白银等贵金属的资金大为缩水。倘若未来人民币大幅贬值，则国内百姓通过购买人民币黄金白银，在寒冬抱团取暖对冲风险的最后一条路也被堵死。
总而言之，这一轮的楼市放贷款杠杆暴涨，与2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相似。不同之处有两个：1、楼市的财富总规模约是股市的 10倍！其一旦重蹈股市覆辙，其破坏力要大10倍；2、股市里放杠杆者尚属少数，而买房者绝大多数都放3-5倍杠杆，一旦楼价如股市那样大跌50%，则其 制造百姓负资产的规模何止10倍于股市！
笔者原本已经不想再写这种几面不讨好的文章了，但最近实在看不过眼了，还是要大喝一声——如果你不想给自己和家庭套上“终极绞索”，千万别拿着全部积蓄，再加上贷款二三十年买房！ | 
